O Movimento Comunitário do Jardim Botânico (MCJB) continua com as tratativas para a revisão dos cálculos de concessão onerosa pelo fechamento dos condomínios horizontais, dentro do espírito de diálogo e construção coletiva.

Após análise do PLC dos muros e portarias, o Núcleo de Regularização do MCJB encontrou divergências que foram comunicadas à Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (SEDUH), através de ofício. O documento também possui contribuições e sugestões para solucionar a questão.  

Para os condomínios que desejam manter o acesso das áreas comuns restrito a moradores, visitantes e prestadores de serviços, identificados e autorizados a entrar nos condomínios, a proposta da SEDUH é a cobrança da concessão onerosa por utilização de área pública e para o custeio da manutenção, conservação e limpeza das áreas concedidas, serviços já custeados por moradores de condomínios horizontais. A Proposta foi rechaçada pela comunidade.

Para chegar aos valores de concessão, dispostos no PLC, a SEDUH utilizou como base o Decreto N° 17.079 de 1995, que dispõe sobre o estabelecimento de preço público pela utilização de áreas públicas do Distrito Federal, a ser definido por Região Administrativa. Este mesmo dispositivo define que o preço deve ser definido com base na finalidade de uso, sendo mais oneroso para as áreas com atividades lucrativas. 

Divergências

O PLC dividiu em quatro grupos as diversas regiões administrativas do DF para a definição do metro quadrado público. Nove delas, que inclui o Jardim Botânico, o valor proposto foi de R$14,68. Nesse grupo consta o SIA, por exemplo, entre outras localidades com forte apelo comercial.    

Ao analisar o Decreto 17.079, de 1995, que dispõe sobre o preço público pela utilização de áreas públicas, o MCJB identificou outros pontos controversos.   

Considerando que o valor da concessão deve ser definido com base na finalidade de uso – e esse entendimento também consta da Lei 769, de 1994 – não caberia o JB pagar o mesmo que o SIA.  

Outro critério que determina o preço da concessão onerosa é o valor de mercado dos imóveis, o que destoa da unificação de RAs. Isso significa que se considera os imóveis de todas as 9 RAs do grupo com o mesmo valor de mercado, o que evidentemente não corresponde à realidade.

Devido a essas questões, o MCJB considera inadequada a aplicação da mesma metodologia em um grupo composto por regiões tão díspares.  

Caso estes valores continuem a vigorar na minuta do PLC dos Muros e Portarias, o MCJB solicita que seja apresentado o detalhamento da metodologia e as memórias de cálculo que geraram os grupos e valores do Anexo II do projeto de lei complementar.

Bitributação

Para demonstrar a estimativa de custo de manutenção por metro quadrado de área pública, o MCJB realizou um levantamento com alguns condomínios da região, de diferentes tamanhos e configurações, situados em 3 setores habitacionais distintos. 

Levando em consideração o pagamento dos serviços de manutenção de infraestrutura de drenagem; pavimentação; calçadas; iluminação pública; serviços de jardinagem e varrição de vias; coleta de lixo; distribuição de correspondência; segurança e o pagamento da energia elétrica da iluminação pública; além dos impostos como o IPTU, TLP, IPVA, os moradores dos condomínios arcam com um valor médio anual de R$ 18,84 por m2., aproximadamente 28% maior do que o valor proposto pelo PLC para a cobrança de concessão onerosa da região (R$ 14,68). 

O cálculo acima – de R$ 18,84 – se somaria aos R$ 14,68, da proposta da concessão onerosa. Por isso, a comunidade concluiu que a proposta implica em bitributação, além de que serviços como segurança, por exemplo, é uma atribuição do estado, independente da situação de regularidade ou não do condomínio, mas os condomínios continuarão a cuidar de sua segurança. 

A solução

O Núcleo de Regularização apresentou à Secretaria uma alternativa à cobrança pelo uso de áreas públicas. A Lei Complementar N° 755/2008 define os critérios para ocupação de área pública no DF, mediante concessão de direito real de uso e a concessão de uso. De acordo com o artigo 4º da legislação, existe a possibilidade de concessão de uso não onerosa para fins urbanísticos não comerciais, o que se adequaria mais à realidade dos condomínios do Jardim Botânico. 

O MCJB solicitou esclarecimentos à Secretaria sobre a escolha de se regulamentar os fechamentos por meio de concessão onerosa, mesmo havendo precedente de concessão não onerosa para a mesma finalidade de uso.