Jardim Botânico, 16 de junho de 2026
Por Redação MCJB

Após audiência pública no CPS, a SEDUH retirou mudanças contestadas pela comunidade. O CONPLAN aprovou a proposta revisada por 25 votos favoráveis, três contrários e três abstenções.

A mobilização de moradores, associações e lideranças comunitárias mudou o rumo da proposta de atualização da Lei de Uso e Ocupação do Solo — LUOS para o Jardim Botânico. Após a audiência pública realizada no Centro de Práticas Sustentáveis, a Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação — SEDUH — retirou do texto a alteração de uso de quase 300 lotes residenciais do Jardim Botânico 3.

Com faixas e manifestações pacíficas, moradores expressaram preocupação com a possibilidade de alteração de lotes residenciais para usos comerciais ou mistos e cobraram transparência, estudos técnicos e respeito à vocação residencial da região na audiência pública no CPS. | Foto: Arquivo MCJB

A versão revisada recebeu manifestação favorável do Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal — CONPLAN — durante a 241ª Reunião Ordinária, realizada em 11 de junho. O resultado foi de 25 votos favoráveis, três contrários e três abstenções. A deliberação foi formalizada pela Decisão nº 11/2026, publicada no Diário Oficial do Distrito Federal de 12 de junho.

O processo, de número 00390-00001453/2026-36, trata do estudo de dinamização da LUOS no Jardim Botânico e da minuta de Projeto de Lei Complementar que pretende alterar a Lei Complementar nº 948, de 2019. A pauta oficial confirma que a matéria foi apresentada pela SEDUH e relatada por representante do Sinduscon-DF.

A decisão representa uma conquista concreta da participação popular. No entanto, ela ainda não significa que todas as alterações já estejam em vigor. A proposta deverá cumprir as próximas etapas administrativas e legislativas.

O que previa a primeira proposta

O ponto que provocou maior reação da comunidade estava nas quadras 3, 5, 7, 9 e 11 da Avenida das Paineiras, no Jardim Botânico 3. Esses lotes são classificados atualmente como RO 1, categoria que mantém o uso residencial unifamiliar como obrigatório e permite apenas atividade econômica doméstica, sem acesso independente da residência. A versão inicial pretendia alterar os imóveis para RO 2 e CSIIR 1 NO. Na prática, a mudança ampliaria as possibilidades de atividades não residenciais, inclusive com acesso separado da moradia e maior abertura para comércio e serviços de abrangência local.

Para os moradores, a proposta poderia alterar de forma profunda o perfil de uma área planejada e comercializada pelo próprio GDF como residencial. A preocupação não se restringia à mudança de uma sigla no mapa urbanístico. Estava ligada aos efeitos sobre a rotina das famílias.

• Entre os principais problemas apontados estavam;
• aumento da circulação de carros e caminhões;
• operações de carga e descarga em vias estreitas;
• falta de estacionamento;
• crescimento do ruído;
• atividades em horários noturnos;
• pressão sobre a infraestrutura;
• perda das características residenciais do bairro.

A apresentação técnica levada ao CONPLAN registra formalmente pedidos para preservar a classificação RO 1 e cancelar a mudança nos lotes do Jardim Botânico 3.

Plenário do CONPLAN durante a apresentação e o debate das alterações propostas para a LUOS do Jardim Botânico. O texto revisado recebeu 25 votos favoráveis, três contrários e três abstenções. | Foto: Reprodução SEDUH

Audiência pública muda o rumo da LUOS

A reação ganhou força durante a audiência pública de 21 de maio, realizada no auditório do CPS, no Jardins Mangueiral (veja aqui como foi). Segundo levantamento do MCJB, aproximadamente 500 moradores, síndicos, representantes de condomínios e lideranças participaram do encontro. A mobilização reuniu manifestações orais, documentos, estudos, faixas e abaixo-assinados em defesa da manutenção dos lotes residenciais.

Os participantes argumentaram que uma mudança de uso não pode ser analisada apenas pela possibilidade técnica de instalação de novas atividades. Também deve considerar a capacidade das ruas, os acessos, o estacionamento, o transporte, o ruído e os impactos sobre quem já vive no local.

Durante o debate, moradores utilizaram a expressão “efeito Super Adega” para descrever os transtornos que, na avaliação deles, passaram a ocorrer depois da instalação de um empreendimento comercial de grande porte na região. Foram citados maior fluxo de automóveis, circulação de veículos de carga, estacionamento em vias próximas e aumento do barulho.

A expressão representa a percepção dos participantes e não uma classificação técnica. Mesmo assim, ajudou a demonstrar por que a proposta encontrou resistência tão intensa.

A própria SEDUH reconheceu que a audiência cumpriu o papel de revelar uma posição comunitária diferente da indicada inicialmente pelos estudos. “A audiência pública do Jardim Botânico demonstrou que a Seduh sempre buscou na participação social, que é exatamente entender a vontade da população a partir dos estudos técnicos realizados pela secretaria. Foi uma experiência importante na medida em que apresentamos a proposta e entendemos que ela não foi bem aceita, ou seja, não correspondia à vontade da comunidade. A partir daí, a proposta foi revista de maneira a agregar não só a insatisfação mas também as sugestões apresentadas na própria audiência. Esse é o objetivo: trabalhar conciliando os aspectos técnicos com os anseios da população”, afirmou o secretário Marcelo Vaz.

O que foi retirado depois da participação popular

Após analisar as manifestações, a SEDUH retirou duas mudanças que haviam provocado oposição comunitária. A primeira foi a alteração dos lotes das quadras 3, 5, 7, 9 e 11 da Avenida das Paineiras, que permanecerão classificados como RO 1. A segunda foi a retirada da mudança de quatro lotes do Mangueiral. Eles permaneceram como CSII 1, categoria de uso local próxima a áreas residenciais, em vez de passar para CSIIR 2, voltada a áreas mais movimentadas, como vias comerciais, centros e subcentros.

Dessa forma, o CONPLAN aprovou uma proposta diferente da apresentada inicialmente à comunidade. O texto submetido à votação já não continha as alterações de uso rejeitadas pelos moradores do Jardim Botânico 3 e do Jardins Mangueiral.

Para a presidente do MCJB, Rose Marques, o resultado reforça a importância de acompanhar os processos urbanísticos desde as primeiras etapas. “Fiquei preocupada com manifestações favoráveis a interesses privados que não correspondiam à posição apresentada pela maioria da comunidade. Mas a SEDUH, que sempre foi parceira dos moradores do Jardim Botânico, foi compreensiva com os anseios apresentados. Agradeço, em nome da comunidade, ao secretário Marcelo Vaz pela atenção à participação popular e pelo diálogo”, afirmou.

Debate no CONPLAN expõe a origem da proposta

Durante a reunião do Conselho, o representante da Precomor (Prefeitura Comunitária dos Moradores da Colônia Agrícola Sucupira), uma associação que afirma representar os moradores no processo de regularização fundiária no Riacho Fundo I, Sr. Mário Blanco, questionou a retirada das alterações dos lotes RO 1 (escute o áudio aqui). Segundo o relato apresentado no encontro, Blanco afirmou ter recebido do ex-administrador regional do Jardim Botânico, Aderivaldo Cardoso, informações sobre uma possível demanda pela ampliação dos usos comerciais naquela área.

Em resposta, Marcelo Vaz explicou que a primeira versão havia considerado estudos técnicos, características urbanas observadas pela SEDUH e demandas encaminhadas à pasta, inclusive informações atribuídas à antiga gestão da Administração Regional. O esclarecimento é importante porque permite reconstruir a sequência que levou à proposta inicial. Também evidencia a necessidade de consultas diretas às comunidades afetadas antes da consolidação de mudanças com potencial de interferir no cotidiano dos bairros.

Os materiais consultados pela reportagem, porém, não detalham quem teria apresentado a demanda, quantas pessoas foram ouvidas nem quais documentos foram encaminhados pela antiga gestão regional. Por isso, essas informações devem continuar sendo objeto de acompanhamento público.

Conselheiros e representantes de órgãos públicos participam da 241ª Reunião Ordinária do CONPLAN, que analisou a proposta revisada da LUOS no Jardim Botânico, em 11 de junho de 2026. | Foto: Reprodução SEDUH

Outras mudanças foram mantidas

A proposta de dinamização é mais ampla e não se limita ao Jardim Botânico 3. Segundo a SEDUH, o texto incorpora 30 projetos de parcelamento urbano e acrescenta mais de 1,8 mil lotes à legislação vigente. O objetivo declarado é compatibilizar a LUOS com parcelamentos e processos de regularização aprovados nos últimos anos.

Entre as alterações incorporadas após a audiência estão mudanças em lotes institucionais e comerciais.

Lote institucional da Quadra 6

No lote C da Quadra 6 da Avenida das Paineiras, classificado como Inst, o coeficiente máximo de aproveitamento passa de 1,2 para 2,0. A altura máxima aumenta de 8,5 metros para 15,5 metros.

Os mesmos parâmetros foram estendidos aos lotes A, B, E, F e G da Avenida Bela Vista, por estarem na mesma faixa de área. A classificação institucional permanece inalterada.

Lotes B e E da Quadra 1

Nos lotes B e E da Quadra 1, a classificação continua sendo CSII 3.

A taxa de ocupação passa de 70% para 100%, enquanto a taxa de permeabilidade passa de 10% para 0%. A apresentação oficial confirma os novos parâmetros. A finalidade específica dessa alteração e sua relação com processos de acessibilidade ou regularização deverão ser detalhadas pela SEDUH nos documentos complementares.

Uso residencial na Avenida Bela Vista

Três lotes da Avenida Bela Vista — I, J e P — passam de CSII 2 para CSIIR 2, permitindo a combinação de usos comerciais e residenciais.

A implantação de moradias ficará condicionada à elaboração de Estudo de Impacto de Vizinhança — EIV. Segundo a justificativa apresentada, a mudança busca ampliar a diversidade de usos e reduzir deslocamentos.

Morada de Deus

Cinco lotes do parcelamento Morada de Deus também passam a admitir uso misto. A SEDUH incluiu essa alteração entre os principais pontos da revisão aprovada pelo Conselho.

Planejamento urbano precisa considerar a vida real

A discussão sobre a LUOS mostra que os parâmetros urbanísticos não são temas distantes da população. Uma alteração de uso pode interferir no valor dos imóveis, no custo de vida, no tipo de comércio, no fluxo de veículos e nas relações entre os moradores. Também pode modificar gradualmente a identidade de uma rua ou de um bairro.

Esses efeitos não são automáticos e dependem do tipo de atividade, do porte dos empreendimentos, da infraestrutura disponível e da fiscalização. Por isso, a comunidade defendeu que as análises técnicas fossem complementadas pela experiência de quem utiliza diariamente as vias, os acessos e os serviços locais.

A revisão promovida pela SEDUH mostrou que participação social e conhecimento técnico não precisam atuar em lados opostos. Os dois elementos podem contribuir para decisões mais completas e próximas da realidade.

O que acontece agora

A aprovação pelo CONPLAN representa uma etapa importante, mas não encerra a tramitação.

A própria SEDUH informou, antes da audiência, que propostas aprovadas pelo Conselho podem ser encaminhadas pelo Poder Executivo à Câmara Legislativa do Distrito Federal para avaliação e votação. Somente depois das etapas legislativas e da eventual sanção as alterações poderão produzir efeitos jurídicos.

O MCJB continuará acompanhando:

• o texto final da minuta;
• o envio ao Poder Executivo;
• a eventual tramitação na CLDF;
• possíveis emendas;
• mapas e parâmetros urbanísticos;
• os impactos das mudanças mantidas.

A mobilização em torno dos lotes RO 1 deixa uma mensagem clara: a participação comunitária pode alterar decisões públicas quando é organizada, fundamentada e persistente.

Acompanhe os canais do MCJB, consulte os documentos oficiais e participe das próximas audiências e debates sobre o futuro urbano do Jardim Botânico.

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